특별법 vs 패스트트랙… 1기 신도시 복잡해진 셈법 [재건축 단지 혼란 가중]

안전진단 완화 등을 담은 재건축 패스트트랙법(도정법)이 지난주 국회 본회의를 통과하면서 재건축 단지들의 셈법이 복잡해지고 있다. 특히 선도지구 발표를 앞둔 1기 신도시 5곳(분당·일산·평촌·중동·산본)은 안전진단 면제 혜택을 부여한 1기 신도시 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)과 비교해 어느 방식이 유리할지를 두고 의견이 분분하다. 다만 1기 신도시는 현재 특별법을 통해서만 사업이 가능해 선도지구 탈락 단지들은 패스트트랙 적용을 위한 후속작업에 나설 것으로 보인다. ■패스트트랙법 vs 1기 신도시 특별법 21일 업계에 따르면 패스트트랙법이 내년 6월 시행되면서 1기 신도시 선도지구 공모 단지에서 다양한 의견이 나오고 있다. 특별법과 도정법 사이에서 각 법의 적용 시기나 대상, 특성 등에 따라 의견이 엇갈리는 것이다. 선도지구 공모에 참여했다는 분당재건축연합회 관계자는 "특별법과 도정법을 두고 장단점이 갈리는 의견이 하나 있고, 다른 하나는 노후계획도시에 특화된 특별법이 낫다는 의견이 있다"면서 "양측 간 단지별로 각기 생각이 다양한 상황"이라고 분위기를 전했다. 실제 특별법의 경우 공공기여에서 기여금 납부 등의 완화요건이 있고, 안전진단도 면제된다. 도정법에서는 안전진단 시기를 늦출 수 있고, 예비안전진단은 면제된다. 두 법의 적용 대상이나 시기도 다른데 특별법은 20년 이상 된 노후계획도시 단지가 대상으로, 용적률 상향 등 정비계획을 수립하기가 수월하다. 반면 도정법은 30년 이상 단지가 대상으로, 정비구역 지정 전에 조합이나 재건축추진준비위원회 설립도 가능해 초기 재건축 추진 속도가 빨라질 수 있다. 국토부 관계자는 "특별법과 도정법이 비슷한 부분이 있지만 적용 대상이나 시기 등에서 차이가 있다"며 "특별법은 정비계획 수립 시기에 용적률 완화나 다양한 공공기여 선택이 가능하고, 도정법은 재건축 추진 초기 절차를 간소화해 속도를 높인다"고 설명했다. 다만 1기 신도시 선도지구 대상 5곳은 현재 특별법만 적용된다. 분당을 비롯한 5곳 모두 특별정비예정구역으로 지정돼 있어서다. 이에 이번 선도지구 발표 이후 이 같은 구역 지정이 풀리느냐도 관심사다. ■"결과적으로 특별법 실효성 약화" 전문가들은 특별법과 함께 도정법이 함께 시행되면서 특별법의 필요성을 상대적으로 약화시켰다고 분석한다. 도정법 법안이 개별 단지의 재건축 절차를 간소화하면서 대규모 도시계획으로 추진되는 노후계획도시 특별법의 필요성이 적어진 셈이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표(연세대 경영전문대 상남경영원 교수)는 "최근 30년 이상 노후주택의 안전진단 면제법 통과로 인해 1기 신도시 특별법의 실효성이 크게 희석된 측면이 있다"면서 "이로 인해 특별법이 제공하는 메리트는 크지 않을 것"이라고 지적했다. 다만 결국 장기적으로는 전반적인 정비사업에서 시너지효과가 날 것으로 기대하고 있다. 특별법은 정비계획에서, 도정법은 재건축 착수 단계에서 긍정적일 수 있다는 설명이다. 권대중 서강대 교수는 "1기 신도시 특별법은 용적률 인센티브가 있다는 점이 가장 큰 강점이고, 도정법 개정으로 인한 안전진단 연기는 새롭게 재건축을 추진하기 시작하는 단지들을 중심으로 빠른 재건축 추진에 기여할 것"이라며 "장기적으로 1기 신도시 선도지구에서 탈락한 단지들도 도정법 등으로 재건축 길에 수혜를 얻을 수 있을 것으로 보인다"고 내다봤다.